Как правильно покупать

Покупка  квартиры,  не  простое  дело  и  подход к нему должен быть серьёзным! Как выбирать место и стены мы рассмотрели в предыдущей статье. 3десь я расскажу Вам, на что следует обратить внимание в юридическом и финансовом плане.

Начнём   с   того,   в   чём  разница  между  покупкой  квартиры  в   новостройке   и  «Б/У»  квартиры  у   предыдущего  владельца.   Бытует мнение,  что покупка квартиры на вторичном рынке про ще и безопаснее. Это не совсем так, простота только кажущаяся. На «Б/У» квартиры  есть целый ряд правоустанавливающих документов. Кроме «свидетельства о праве собственности» Вам могут встретиться наследство, судовое решение, мировое соглашение, договор пожизненного содержания и так далее, а также целый ряд нюансов связанных с переходом прав собственности.

Покупая «Б/У» квартиру, Вы, несомненно, попадаете в зависимость от порядочности предыдущего владельца и опытности нотариуса. Подписание вами договора купли-продажи и получение тут же «Вытягу про державну рэестрацию» не гарантирует Вам успешного завершения сделки. После совершения регистрации нотариусом сотрудники «Держреестра» проверяют правильность этих действий е электронном реестре и, если у них возникнут сомнения в законности, имеют право отменить регистрацию!  В квартире также могут быть снятые с регистрации (прописки) военнослужащие или заключенные, которые не имеют прав собственности, но имеют право восстановить регистрацию по прежнему месту проживания.… Кроме того дома вторичного фонда, по мере износа, могут ставить на капитальный ремонт с отселением жильцов! Инженерные коммуникации в таких домах (особенно общие) как правило, имеют большой износ, что рано или поздно приведёт к неудобствам.

В общем, ничего простого и лёгкого в подборе и покупке квартир вторичного фонда  нет. И то, что цены на вторичном рынке ниже, имеет конкретные причины. Особенно надо опасаться квартир, которые продаются дешевле аналогичных. Хозяин никогда не расскажет Вам правду, почему он так поспешно избавляется от квартиры! Перейдём к первичному рынку жилья или как говорят «Новостроям». Разнообразие юридических нюансов здесь ещё больше. Казалось бы, пришел в отдел продаж и купил, но, кто продаёт, а кто отвечает за конечный результат? Как правило, продаёт банк держатель фонда финансирования строительства или уполномоченное агентство, а строит генподрядная строительная организация или нанятые ею субподрядчики. Реально – нанятые на вокзале «Вуйки». Короче – никто! Но это, как правило. Везде разные договора и разные условия. Когда Вы начнёте изучать текст договора и искать там Ваши права и обязанности того, кому Вы платите деньги, Вам понадобятся хорошее зрение, недюжинное терпение и образование юриста!

Главное, что следует выяснить и проверить, это кому принадлежит земля под строительством и зарегистрирована ли декларация о начале строительства данного объекта. Назначение земли по «госакту» и её площадь также имеют решающее значение при получении Вами или застройщиком документов о собственности на квартиру, когда дом будет сдан! При покупке в кредит, квартира будет находиться в залоге до полной выплаты, и нужно понимать, кто через 20 лет снимет с неё запрет, и кто за это заплатит. Разберитесь, какая форма собственности и кто реальный владелец у фирмы застройщика, а также кто становится её правопреемником в случае форс-мажорных обстоятельств.

Я затронул только десятую часть вопросов, с которыми Вам предстоит разобраться. Если прочтённое вас заинтересовало, можете также прочесть ряд статей с разъяснениями  на эту тему на другом нашем сайте, страницы: Условия приобретения. Рекомендую, после предварительного отбора вариантов покупки взять с собой опытного риэлтора, или профессиональных юриста и строителя и посетить все эти объекты еще раз, уверен, список существенно сократится!

Подытожим.  Квартиры  на  вторичном  рынке  дешевле,  в том случае если качество этого жилья ниже. Рисков много как при покупке нового так и «Б/У» жилья. Минимальными будут риски при покупке новой квартиры, у застройщика в сданном частично заселённом доме, где часть жильцов уже получила документы о собственности и эти квартиры зарегистрированы в  «Держреестрі». Однако цена таких квартир будет выше, а выбор минимальным. В  финансовом  плане,  Вам  следует  разобраться,  какова же  будет  реальная   полная   стоимость   выбранной   Вами   квартиры.   Которые   «лягут» на Вас как на покупателя и первого (нового) владельца квартиры помимо заявленной продавцом цены и стоимости отделочных работ.

Например:

— Комиссионные брокеру;

— Услуги нотариуса;

— Налоги и сборы;

— получение справок и документов в Госорганах;

— Регистрация Вашего права собственности;

— Страховки;

— Заключение (перезаключение) договоров на обслуживание;

— Пуск оборудования и коммуникаций и заключение гарантийных договоров, а также ряд других платежей, о существовании которых Вы даже не подозревали.

Кроме того неплохо знать заранее, какую сумму коммунальных платежей Вам предстоит платить ежемесячно и зависит ли её размер от того заселились ли Вы фактически. При покупке в кредит или рассрочку очень тщательно надо изучать условия предоставления такой услуги, размер фактической суммарной переплаты и условия досрочного погашения с вашей стороны, а  также  условия расторжения кредита в случае реализации квартиры, как предмета залога, если Вы оказались не платёжеспособны.

Прежде  чем  расстаться  с  деньгами,  внимательно  изучите  и проанализируйте  все  документы,  привлеките к этому Вашего специалиста – юриста, риэлтора или нотариуса. Никогда не связывайтесь с финансовыми структурами предлагающими внести первый взнос в ИХ кассу или на их счёт, якобы для подтверждения Вашей платёжеспособности. Это «лохотрон». В настоящих фин. организациях Вы будете вносить первый взнос на банковский счёт продавца или застройщика, в счёт оплаты за конкретную квартиру! В «липовых» кредитных организациях всегда очень «сладкие» условия, но текст договора Вам не дадут читать под разными предлогами, пока Вы не заплатите денег, а потом оказывается, что кредит выдадут Вам по очереди (жребию) на протяжении 15-ти лет, при условии, что Вы регулярно будете вносить ежемесячные платежи, иначе первый взнос не возвращается, а кредит не выдаётся… Подытожим.  

Прежде  чем  принять  окончательное решение о приобретении   конкретной   квартиры  и отдать свои  кровно  заработанные  деньги необходимо выяснить:

1. Какова реальная общая стоимость квартиры с учётом всех дополнительных и скрытых платежей;

2. Какие документы Вы получаете взамен денег, и какие они дают Вам права;

3. Какие обязательства Вы на себя при этом принимаете;

4. Насколько надёжна структура, которой Вы доверяетесь и сможете ли Вы вернуть деньги в случае форс-мажора?

В   нашем   кооперативе   все  эти   опросы  решены  так,  что  независимо   от   того   выбрали    Вы   квартиру   в   строящемся   доме   или   в   сданном  у Вас есть гарантированное право получить квартиру или получить обратно вложенные деньги. Ваши паевые взносы в кооператив вносятся за конкретную квартиру на Ваш персональный паевой счёт и являются «поворотним внеском».  По завершению выплаты квартира передаётся из кооператива Вам в личную частную собственность, о чём Вам выдаётся «Свідоцтво про право власності» и «Витяг про державну реєстрацію». С нами у вас не будет скрытых и дополнительных платежей (кроме 300 грн. за техпаспорт на Ваше имя в БТИ, и 240 грн. за «Свідоцтво про право власності» и «Витяг про державну реєстрацію» в Госреестре одноразово). Квартплата за содержание дома и придомовой территории в размере 2 грн. 40 коп. за метр квадратный, которая будет вноситься Вами как ежемесячный членский взнос, одна из самых низких в Украине! Считайте! Решайте!